Mietrecht in Spanien
Das Mietrecht in Spanien ist aktuell im Gesetz 29/1994 über städtische Miete, vom 24. November („Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos“, im Folgenden kurz LAU) geregelt, welches am 1.01.1995 in Kraft getreten ist. Die letzte große Reform der LAU fand im Jahre 2013 statt, und zwar bezogen auf Mietverträge zu Wohnzwecken, welche durch das Gesetz 4/2013 über Maßnahmen zur Flexibilisierung und Förderung des Wohnungsmietmarktes („Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas“) umgesetzt wurde.
Ziele und Anwendbarkeit der neuen Regelungen
Einer der Hauptziele dieser Reform war, Spanier mit (leerstehenden) Zweitwohnungen in den spanischen Mietmarkt einzubringen. Durch diese Reform wurde die Position des Vermieters erheblich verstärkt und mehr Flexibilität der Mietverträge für Wohnzwecke ermöglicht, um für das notwendige Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage zu sorgen, weil der bis dahin bestehende Wohnungsmarkt zu hohen Leerstandsquoten geführt hat. In diesem Zusammenhang wurden auch die Verfahrensvorschriften des bereits in den Vorjahren eingeführten „Express-Räumungsverfahren“ weiter optimiert. Hinzuweisen ist darauf, dass die durch Reform verursachten Änderungen nicht auf Mietverträge anwendbar sind, die bereits vor der Reform (6. Juni 2013) bestanden, es sei denn, die Vertragsparteien haben eine Anpassung an die neuen Regelungen explizit vereinbart.
Arten von Mietverträgen
Das Mietrecht in Spanien unterscheidet grundsätzlich zwischen Mietverträgen zu Wohnzwecken und Mietverträgen zu anderen als Wohnzwecken (z.B. gewerbliche Mietverträge, saisonale Mietverträge, etc.). Die LAU sieht wiederum keine gesonderten Bestimmungen bezogen auf Pachtverträge vor, ausgenommen ist die sogenannte Landpacht („arrendamientos rústicos“), welche einem eigenen gesetzlichen Regelungswerk unterliegt. Dennoch existieren natürlich weitere Pachtvertragsarten im spanischen Mietrecht, welche dann allgemein als gemischte Verträge ausgestaltet sind, wie beispielsweise die sogenannte Industriepacht („arrendamiento de industria“). Nicht der LAU unterfallen zudem die in letzter Zeit sehr beliebten Touristen-Appartements, welche Sondergesetzen mit teilweise strengen Auflagen unterfallen. Die folgenden Ausführungen beziehen sich allgemein nur auf die Wohnraummiete und sollen einen ersten Überblick verschaffen.
Formvorschriften
In Spanien wird regelmäßig ein privatschriftlicher Mietvertrag abgeschlossen. Nur der Vollständigkeit halber sei darauf hingewiesen, dass auch mündlich geschlossene Mietverträge zulässig sind. In jedem Fall hat jede Vertragspartei das Recht, die andere Partei dazu auffordern, den Vertrag schriftlich nieder zu legen. Zudem besteht die Möglichkeit, Mietverträge in notarieller Form abzuschließen, um auf diesem Wege das bestehende Mietverhältnis im Grundbuch eintragen zu können. Dies garantiert dem Mieter auf der einen Seite einen absoluten Schutz gegenüber Dritten (sogenannte erga omnes-Wirkung), ist aber andererseits auch mit Nebenkosten verbunden. Im Falle eines Verkaufes des Mietobjekts kann dieser Umstand bspw. von besonderer Bedeutung sein.
Miete
Die Miete ist grundsätzlich frei verhandelbar. Bei Mietverträgen für Wohnzwecke kann im Vertrag eine jährliche Mietzinsanpassung vereinbart werden. Sollten die Parteien in diesem Zusammenhang zwar ausdrücklich eine solche Anpassung vereinbart haben, allerdings ohne Festlegung des genauen Mechanismus, so erfolgt diese nach dem sogenannten Index zur Gewährleistung des Wettbewerbs („Índice de Garantía de competitividad“). Aufgrund der zahlreichen Änderungen zum Thema Mietzinsanpassung, auch nach der letzten großen Reform, ist im Einzelfall zu bewerten, welche Regelung auf bereits bestehende Verträge Anwendung findet. Das Mietrecht in Spanien sieht eine Erhöhung der Miete nur unter bestimmten Voraussetzungen vor, wenn der Vermieter Verbesserungsarbeiten durchführen musste, die nachvollziehbarer Weise nicht bis zum Ende der Mietlaufzeit warten konnten.
Mietkaution
Das Mietrecht in Spanien sieht zwingend die Zahlung einer Mietkaution vor. Diese beläuft sich bei Wohnungsmietverträgen allgemein auf eine Monatsmiete. Die Parteien können, abgesehen von der Mietkaution, auch zusätzliche Sicherheiten im Vertrag vereinbaren (meist weitere Kautionszahlungen oder aber Bankgarantien).
Der Vermieter ist verpflichtet, die gesetzlich vorgesehene Kaution bei bestimmten öffentlichen Institutionen der autonomen Regionen zu hinterlegen (z.B. in Katalonien INCASOL). Die Kaution wird am Ende des Mietverhältnisses wieder zurückerstattet, sofern seitens des Mieters bspw. keine Mietrückstände und keine Schäden am Mietobjekt bestehen. Die Rückzahlung hat grundsätzlich innerhalb eines Monats zu erfolgen.
Außerordentliches Kündigungsrecht
In Ermangelung einer schriftlichen Genehmigung durch den Vermieter, besteht grundsätzlich weder ein Abtretungsrecht noch ein Recht zur Untervermietung, was zur direkten Kündigung durch den Vermieter führen kann.
Außerordentliche Kündigungsrechte bestehen insbesondere in folgenden Fällen:
- Nichtdurchführung der notwendigen Reparaturen zum Erhalt der Mietsache durch den Vermieter
- Ernsthafte Störung seitens des Vermieters in Bezug auf die ungestörte Wohnungsnutzung
- Eigenbedarf des Vermieters (unter bestimmten Voraussetzungen zulässig)
- Nichtzahlung der Miete durch den Mieter; nicht genehmigte Untervermietung oder aber mutwillige Zerstörung der Mietsache; Störung oder Durchführung von gefährlichen oder illegalen Aktivitäten im Mietobjekt.
Hier ist aber stets eine Einzelfallanalyse erforderlich.
Schutzvorschriften
Die meisten Schutzbestimmungen der LAU, mit Ausnahme u.a. der Bestimmungen zur Kaution, den prozessrechtlichen Vorschriften sowie den Kündigungsrechten des Mieters, sind in Spanien auch im Bereich der Wohnraummiete abdingbar oder können vertraglich in bestimmten Grenzen anderweitig festgelegt werden. Im Einzelfall erlaubt das Mietrecht in Spanien sogar eine umfangreiche vertragliche Abwälzung von eigentlichen Vermieterpflichten auf den Mieter, was in der Praxis häufig zu Missverständnissen und Rechtstreitigkeiten führt.
Ein Beispiel: Regelmäßig wird das gesetzliche Vorkaufsrecht des Mieters, welches aufgrund den Bestimmungen er LAU eigentlich besteht, ausgeschlossen. Sollte der Vermieter später dann an einen Dritten verkaufen, so besteht nun die neue Grundregel, dass der Mietvertrag nur dann von dem Erwerber fortzuführen ist, sofern der Mietvertrag vor dem Verkauf bereits im Grundbuch eingetragen war. Auf der anderen Seite gilt aber nach wie vor, dass ein Käufer, der die Existenz eines Wohnungsmietvertrages kennt, diesen auch dann fortzuführen hat, wenn keine Eintragung im Grundbuch erfolgte. In der Praxis handelt es sich vor allem um ein Beweisproblem.
Dauer des Mietvertrages und das ordentliche Kündigungsrecht
Die Dauer des Mietvertrages ist grundsätzlich frei verhandelbar. Es gibt jedoch für den Vermieter verbindliche Sonderregelungen bei Mietverträgen zu Wohnzwecken, welche bspw. im Falle von saisonalen Mietverträgen oder gewerblichen Mietverträgen nicht gelten. Durch die Reform hat sich die Systematik der Mietvertragsdauer entscheidend geändert. Seitdem sind Mietverträge allgemein maximal 3 Jahre, anstatt 5 Jahre, für den Vermieter verbindlich, je nachdem, ob der Mieter von seinem neu ausgestalteten Kündigungsrecht Gebrauch macht oder nicht. Nach Ablauf von 3 Jahren kann der Vertrag nur einvernehmlich fortgesetzt werden, d.h. wenn keiner der Parteien rechtzeitig kündigt.
Der Mieter ist nach Ablauf einer Mindestdauer von 6 Monaten und unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von mindestens 30 Tagen berechtigt, den Vertrag jederzeit ordentlich zu kündigen. Der Mietvertrag darf allerdings vorsehen, dass für den Fall einer Kündigung vor Ablauf der Dauer von 3 Jahren eine Vertragsstrafe seitens des Mieters zu zahlen ist. Die Vertragsstrafe darf allerdings laut dem gesetzlichen Leitbild eine Monatsmiete für jedes noch ausstehende Jahr oder aber den entsprechenden anteiligen Betrag nicht übersteigen. Auch nach der Reform bestehen hier aber in der Praxis und aufgrund mangelnder, höchstrichterlicher Rechtsprechung Auslegungsfragen bzw. Schwierigkeiten, die nur im Einzelfall bewerten werden können.
Auch die „Übernahme“, sprich der mögliche Eintritt der Erben des Mieters, sowie des Ehegatten, Lebenspartners und Angehöriger in das bestehende Mietverhältnis kann in der Praxis eine Rolle spielen.
Mängel
In Bezug auf auftretende Mängel des Mietobjektes sieht das Mietrecht in Spanien vor, dass der Mieter diesen Mangel wie üblich dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen hat. Kommt der Vermieter seiner Mängelbeseitigungspflicht nicht nach, immer voraus gesetzt, es liegt ein vom Vermieter zu beseitigender Mangel vor, so besteht kein direktes Mietminderungsrecht, wie es bspw. das deutsche Recht kennt. Stattdessen muss der Mieter in letzter Konsequenz sogar eine gerichtliche Durchsetzung seines Mängelbeseitigungsanspruchs in Betracht ziehen. Nur in Fällen, in denen eine unmittelbare Gefahr bspw. für die Gesundheit des Mieters besteht (z.B. starker Schimmelbefall, Wasserschaden, etc.), kann der Mieter, nach vorheriger erfolgloser Aufforderung gegenüber dem Vermieter, die Mängel selbst beheben oder von Dritten beheben lassen und die Kosten vom Vermieter zurückverlangen. In Notfällen darf auch ohne vorherige Aufforderung gegenüber dem Vermieter eine Mängelbeseitigung durch Ersatzvornahme seitens des Mieters betrieben werden. Eine gesetzliche Mietminderung kann nur in Ausnahmefällen beansprucht werden, wenn das Mietobjekt wegen Reparatur- oder Instandhaltungsmaßnahmen des Vermieters, welche der Mieter tolerieren muss, ganz oder teilweise nicht bewohnbar ist.
Fazit
Nach der letzten großen Reform des Mietrechts in Spanien kann festgehalten werden, dass viele Bereiche nun besser und auch klarer geregelt sind. Unabhängig davon wird eine Bewertung der Reform als Ankurbelungsmaßnahme des Mietmarktes in Spanien insgesamt erfolgen müssen. Die Zukunft wird zeigen, ob der Markt diese Reform dankend annimmt und somit steigende Vermietungsaktivität hervorruft oder nicht.