Gilt der Grundsatz „Kauf bricht Miete nicht“ auch in Spanien?
Dieser etwa im deutschen Recht verankerte Grundsatz, gilt in Spanien nicht uneingeschränkt: Bei der Veräuβerung einer Immobilie in Spanien ist der Erwerber nur an die gesetzliche Mindestlaufzeit eines Wohnraummietvertrages gebunden (Art. 14 des spanischen Mietgesetzes). Diese beträgt im Falle, dass der Vermieter eine natürliche Person ist, 5 Jahre und im Falle, dass der Vermieter eine juristische Person ist, 7 Jahre. Die Norm wurde zuletzt 2019 im Zuge einer mieterfreundlichen Reform angepasst.
Bei längeren Vertragslaufzeiten bleibt der Erwerber nur dann an den Mietvertrag gebunden, wenn sich die längere Dauer des Mietverhältnisses nicht aus dem Eigentumsregister ergibt (registerrechtliches Gutglaubensprinzip des Art. 34 des spanischen Hypothekengesetzes). Für diese Fälle ist die Eintragung von Mietverträgen im spanischen Eigentumsregister folgerichtig von Bedeutung.
Eintragung des Mietvertrages im spanischen Eigentumsregister
Im spanischen Recht ist es möglich, einen Mietvertrag im Eigentumsregister eintragen zu lassen. Damit kann sich der Mieter für den Fall absichern, dass ein Verkauf der angemieteten Immobilie erfolgen soll.
Das spanische Hypothekengesetz (Ley Hipotecaria, LH) zählt in seinem Art. 2 die Rechte auf, die einer Eintragung in das spanische Eigentumsregister zugänglich sind. Neben den dort aufgeführten dinglichen Rechten wie z. B. der spanischen Hypothek und dem Nieβbrauch kann auch ein Mietvertrag im spanischen Eigentumsregister eingetragen werden, dem somit durch Eintragung in das Register – obwohl es sich um eine rein schuldrechtliche Beziehung handelt – Publizität verliehen wird. Dies hat nach spanischem Recht v. a. Bedeutung gegenüber Erwerbern, die den Kauf einer Immobilie erwägen, für die ein Mietverhältnis besteht, das im Register eingetragen ist.
Voraussetzungen der Eintragung
Damit der Mietvertrag im spanischen Eigentumsregister eingetragen werden kann, muss er vor einem spanischem Notar entweder direkt in öffentlicher Urkunde abgeschlossen oder ein bereits abgeschlossener privatrechtlicher Mietvertag zur öffentlichen Urkunde erhoben werden, denn nur in der Form der öffentlichen Urkunde erteilte Dokumente sind der Eintragung in das Eigentumsregister zugänglich. Daneben sind die mit der Erhebung zur öffentlichen Urkunde verbundenen Notargebühren, Steuern und Registerkosten zu berücksichtigen, die aber durch den aus der Eintragung folgenden Nutzen (Schutz gegenüber Dritterwerbern) aufgewogen werden sollten.
Schutz des Mieters
Sollte sich der Vermieter im Konfliktfall weigern, einen in privatschriftlicher Form abgeschlossenen Mietvertrag zur öffentlichen Urkunde zu erheben, so ist zu berücksichtigen, dass nach Art. 1279 des spanischen Zivilgesetzbuches (Código Civil) jede der beiden Parteien von der jeweils anderen verlangen kann, die entsprechende öffentliche Urkunde zu erteilen, wenn das Gesetz diese Form verlangt, damit die effektive Durchführung der Verpflichtungen aus einem Vertrag abgesichert werden kann.
Weiterführende Beiträge zum spanischen Mietrecht:
https://mmmm.es/de/blogs-lawyers/spanien-immobilienrecht/spanisches-mietrecht/
https://mmmm.es/de/blogs-lawyers/spanien-immobilienrecht/anpassung-miete-wohnraum/
https://www.cbbl-lawyers.de/spanien/mietrecht-in-spanien/gewerbemiete-in-spanien/