Keine Grundschuld im Rahmen der Finanzierung eines Immobilienkaufes in Spanien
Dem spanischen Recht ist dagegen eine Grundschuld, etwa nach deutschem Vorbild, fremd. Die Hypothek ist in Spanien als akzessorisches Sicherungsrecht ausgestaltet, das jedoch auch die Verpfändung zukünftiger Forderungen sowie die Absicherung von Kreditverträgen, die einem anderen Recht, wie z.B. dem Deutschen, unterstehen, zulässt. Auch können mehrere Forderungen im Rahmen einer Hypothekenbestellung abgesichert werden, etwa im Rahmen einer sogenannten Höchstbetragshypothek.
Höchstbetragshypothek im spanischen Recht
Gestaltungsspielraum für Banken entsteht in Spanien daneben dadurch, dass die Absicherung von (i) mehreren Krediten oder von (ii) Kreditlinien mittels einer sogenannten Höchstbetragshypothek („hipoteca de máximo“) zulässig ist. Hierdurch wird den Banken die Möglichkeit eingeräumt, sich auch ein “Bündel” diverser Forderungen oder sogar Altschulden abzusichern.
Gesamthypothek im spanischen Recht
Eine Gesamthypothek („hipoteca solidaria“), das heißt, eine Hypothek, die zwecks Absicherung einer Forderung mehrere Grundstücke derart belastet, dass jedes dieser Grundstücke für die ganze Forderung haftet, existiert – anders als etwa im deutschen Recht, wo die Gesamthypothek ausdrücklich zugelassen ist – vom Grundsatz her im spanischen Recht nicht. Laut Art.119 des spanischen Hypothekengesetzes ist bei der Belastung mehrerer in Spanien belegener Grundstücke mit einer Hypothek grundsätzlich eine Aufteilung der Hypothekenhaftung vorzunehmen (sog. „distribución de la responsabilidad hipotecaria“), so dass im Endergebnis pro Grundstück jeweils eine eigenständige Hypothek begründet wird. Lediglich bei der nachträglichen Teilung eines belasteten Grundstücks kann im Ausnahmefall auch in Spanien eine Gesamthypothek entstehen, sofern sich Bank und Grundstückeigentümer nicht im Vorfeld auf eine Aufteilung der Haftung auf die einzelnen, aus der Teilung resultierenden Grundstücke einigen.
Stempelsteuer (AJD) in Spanien
Die Stempelsteuer fällt in Spanien im Rahmen einer Hypothekenbestellung an. Ausschlaggebend für die Berechnung der spanischen Stempelsteuer (AJD) ist der Haftungsrahmen der spanischen Hypothek, denn die Stempelsteuer berechnet sich über die Hauptforderung, die tatsächlich abgesicherten Zinsen (mindestens 2 Jahre – höchstens 5 Jahre) und die vorsorglich abgesicherten Vollstreckungskosten. Die Höhe der spanischen Stempelsteuer ist dabei unterschiedlich von Gebietskörperschaft zu Gebietskörperschaft und bewegt sich bei Hypotheken im Rahmen von 0,75 % (Madrid) bis zu 1,5 % (Andalusien, Katalonien und Galizien).
Gesetzesänderungen im spanischen Hypothekenrecht
Im Zuge der spanischen Immobilienkrise hat es verschiedene Gesetzesänderungen gegeben, die auch das spanische Hypothekenrecht betrafen, sich jedoch vorwiegend auf den wohnungswirtschaftlichen Bereich beziehen, also vorwiegend dem Schutz des Eigenheimbesitzers dienen sollten. In diesem Zusammenhang ist insbesondere auf eine Änderung des spanischen Hypothekenvollstreckungsrechtes hinzuweisen, die Eingang in die spanische ZPO gefunden hat und von hoher praktischer Bedeutung ist: Danach darf nunmehr der im Rahmen der Abfassung einer spanischen Hypothekenbestellungsurkunde seitens der Parteien zu bestimmende Vollstreckungswert (sog. „valor de subasta“) nicht unterhalb von 75% des Schätzwertes der Immobilie („valor de tasación“) liegen. Dieser wiederum ist mittels eines offiziellen Schätzgutachtens durch ein in Spanien zugelassenes Schätzunternehmen entsprechend Gesetz 2/1981, dem Grundbuchrichter („registrador“) nachzuweisen, das Gutachten also im Vorfeld der Hypothekenbestellung einzuholen. Diese Regelung gilt allgemein, also nicht nur für die Finanzierung von Wohnungen. Sie ist deswegen auch für deutsche Banken, die gewerbliche Immobilienprojekte in Spanien finanzieren, von zentraler Bedeutung.
Das neue Gesetz über Wohnimmobilienfinanzierung
Ein weiteres Instrument, was nach Überwindung der spanischen Immobilienkrise 2019 verabschiedet wurde ist das neue Gesetz über Immobilienkredite vom Februar 2019. Dieses Gesetz betrifft jedoch ausschließlich den wohnungswirtschaftlichen Bereich. Hierzu, vor allem:
Weiterführende Links zur Immobilienfinanzierung in Spanien:
Madrid, 13/04/20