Spanien: Mietverträge in der Corona-Krise

Die Frage richtet sich in Spanien danach ob es sich um einen gewerblichen Mietvertrag oder um eine Wohnraumiete handelt. Im Bereich der Wohnraummiete hat der spanische Gesetzgeber bereits reagiert, mittels dem königlichen Gesetzesdekretes 11/2020 vom 31. März (spanischer Staatsanzeiger BOE am 1. April 2020).

Was gewerbliche Mietverhältnisse betrifft verweisen wir auf: Covid-19 und die Folgen für gewerbliche Mietverhältnisse. 

Spanische Wohnraummietverträge in der Covid19 Krise

Das im Rahmen des königlichen Gesetzesdekretes 11/2020 vom 31. März (spanischer Staatsanzeiger BOE am 1. April 2020) verabschiedete Maßnahmenpaket ist grundsätzlich mieterfreundlich ausgestaltet. Mit diesem Maßnahmenpaket sollen die bereits zu Beginn der COVID-19-Pandemie ergriffenen wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Maßnahmen des spanischen Gesetzgebers zur Abschwächung der Krise verstärkt, ergänzt und erweitert werden.

Spanier sind zu rund 85 % Eigenheimbesitzer, lediglich 15 % der Spanier leben zur Miete. Anders als in Ländern wie Deutschland oder Frankreich, wo ein Großteil der Mietwohnungen im Eigentum von großen Fonds oder Verwaltungsgesellschaften steht, gehören in Spanien 90 % der Wohnungen, die auf dem Wohnungsmietmarkt angeboten werden, privaten Vermietern oder kleinen Sparern. Daher sind die hier erläuterten Maßnahmen der spanischen Koalitionsregierung der Sozialisten mit der linkspopulistischen Podemos Partei recht heikel und enthalten ein nicht zu unterschätzendes soziales Potential.

Der vorliegende Kurzartikel stellt alle Maßnahmen kurz dar, konzentriert sich im Wesentlichen aber auf die Maßnahmen, die sog. „Großvermieter“ in Spanien betreffen:

• Von besonderem praktischem Interesse in Wohnbaukomplexen ist das Mietmoratorium für Großvermieter. Als Großvermieter werden natürliche oder juristische Personen verstanden, die mehr als zehn städtische Wohnimmobilien halten (Garagen und Lagerräume nicht mitgezählt) oder deren Eigentum an verschiedenen Mietobjekten eine Fläche von mehr 1.500 m² 

Zugunsten der Mieter, die in einem Mietverhältnis mit einem „Großvermieter“, einem Unternehmen oder einer öffentlichen Wohnungsbaugesellschaft stehen, wurden folgende Maßnahmen erlassen:

1. 1. Hat der Mieter seinen gewöhnlichen Wohnsitz in der Mietwohnung, die dem spanischen Mietgesetz (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU) unterliegt und befindet er sich in einer finanziell prekären Situation, ist er berechtigt, gegenüber dem Vermieter innerhalb eines Monats nach Inkrafttreten des vorgenannten Gesetzesdekretes, d. h. bis zum 1. Mai 2020, eine vorübergehende außerordentliche Stundung der Mietzahlung zu verlangen. Dies betrifft sowohl Vermieter, bei denen es sich um Unternehmen handelt als auch um öffentliche Wohnungsbaugesellschaften und Großvermieter.

1. 2. Besteht zwischen den Mietvertragsparteien keine Einigung, hat der Vermieter dem Mieter innerhalb von sieben Arbeitstagen ausdrücklich eine der beiden folgenden Alternativen vorzuschlagen:

a. Eine Herabsetzung der Miete während der Dauer des Alarmzustandes sowie maximal der vier folgenden Monatsmieten um 50 %.

b. Ein automatisches Moratorium im Hinblick auf die Zahlung des Mietzinses für die Dauer des Alarmzustandes, das maximal auf die vier folgenden Monatsmieten (schrittweise) ausgeweitet werden kann. Die Mietzahlung wird ab der Zahlung für den folgenden Monat gestundet. Die entsprechenden Beträge werden dabei anteilig auf mindestens drei Jahre gesplittet. Für den Mieter ist dies mit keinerlei Sanktionen bzw. Strafen verbunden. Der Vermieter erhält die gestundeten Beträge ohne Zinsen.

1. 3. Vorgenanntes Maßnahmenpaket gilt auch automatisch für alle Mietverhältnisse des Sozialwohnungsfonds (Fondo Social de Vivienda).

1. 4. Der Mieter, dessen Wohnung im Eigentum eines „Großvermieters“ steht, kann kraft des Gesetzesdekretes weitere Finanzhilfen zur Unterstützung beantragen. In diesem Fall wird das Moratorium im Hinblick auf die Zahlung des Mietzinses aufgehoben, d.h. auch bezüglich des vorgesehenen Splits der Beträge für die erste Monatsmiete, in welcher die Finanzhilfen dem Mieter zur Verfügung stehen.

Die im Folgenden kurz dargestellten Maßnahmen betreffen alle spanischen Wohnmietverhältnisse, unabhängig davon, ob der Vermieter ein „Großvermieter“ im vorstehenden Sinne ist oder nicht:

• Zinsfreie Übergangsfinanzierungen für Personen in prekären Lagen, deren Tilgungsfrist bis zu sechs Jahre betragen und in Ausnahmefällen um weitere vier Jahre verlängert werden kann.

• Außerordentliche Aussetzung von Räumungsverfahren in den Fällen, in denen die prekäre soziale oder finanzielle Lage des Mieters aufgrund der Gesundheitskrise durch COVID-19 nachgewiesen wird. Diese Aussetzung kann auch Vermieter betreffen und ist ebenso nachzuweisen.

• Eine außerordentliche Verlängerung der Mietverträge über den gewöhnlichen Wohnsitz (die dem LAU unterliegen), deren Beendigung im Zeitraum nach dem Inkrafttreten des Gesetzesdekretes 11/2020 bis zwei Monate nach der Aufhebung des Alarmzustandes vorgesehen ist. In diesem Fall kann der Mieter eine außerordentliche Verlängerung der Laufzeit des Mietvertrages um maximal sechs Monate verlangen.

• Ein Moratorium bezüglich Mietschulden für Personen, die an ihrem gewöhnlichen Wohnsitz zur Miete leben und die sich aufgrund der COVID-19-Pandemie in einer prekären finanziellen Lage befinden.

• Ein Moratorium bezüglich Verbindlichkeiten aus einer Hypothek war ursprünglich im Rahmen des königlichen Gesetzesdekrets 8/2020 vom 17. März (veröffentlicht im BOE am 18. März 2020) lediglich für den gewöhnlichen Wohnsitz von natürlichen Personen vorgesehen. Mit diesem neuen Gesetzesdekret besteht die Möglichkeit des Moratoriums nun auch für: 

1. 1. Selbstständige, Unternehmer und Gewerbetreibende betreffend Immobilien, die ihrer wirtschaftlichen Tätigkeit gewidmet sind.

1. 1. Natürliche Personen, die Immobilien vermieten, für die Sie aufgrund der Maßnahmen aufgrund des Alarmzustandes keine Mieten erhalten.

Madrid, den 8. April 2020