Der Erwerb eines Grundstückes, Hauses oder einer Wohnung in Spanien unterscheidet sich in wesentlichen Punkten von dem Erwerb einer Immobilie in Deutschland. Auch wenn Mallorca den allgemeinen Ruf hat, das 17. Bundesland zu sein, gelten hier nach wie vor die spanischen Gesetzes mit ihren Besonderheiten und Eigenheiten und teils auch wesentlichen Unterschieden zu den in Deutschland anzuwendenden Vorschriften.
Größter wesentlicher Unterschied ist wohl die Tatsache, dass nach spanischem Recht das Eigentum an einer Immobilie auch durch einen privatschriftlichen Kaufvertrag erworben kann. Zwar sieht auch das spanische Recht den Erwerb in öffentlicher Urkunde vor, jedoch führt das Nichteinhalten dieser Vorschrift nicht zur Nichtigkeit des Rechtsgeschäftes. Ebenso ist die Eintragung des Eigentumswechsels in das zuständige Grundbuchamt („Registro de la Propiedad“) nicht konstitutiv, sondern hat rein deklaratorische Wirkung. Auch sollte man bei der Vorbereitung des Kaufvertrages, bzw. der Kaufurkunde darauf achten, dass ein spanischer Notar keine rechtsberatende Funktion hat. Er muss und darf seinen Kunden nicht über rechtliche Risiken aufklären, die über steuerliche Verpflichtungen und die Vorschriften der Registerverordnung hinausgehen. Er ist allerdings verpflichtet zu prüfen, ob die Immobilie tatsächlich laut Grundbuchauszug dem Veräußerer gehört und hat über die Lasten und Belastungen des Grundstückes aufzuklären. Aufgrund dieser sehr verkürzten Pflicht, ist zur anwaltlichen Beratung immer geraten.
Zwar kennt das spanische Recht keine Auflassungsvormerkung, wie das deutsche Recht, jedoch macht auch der spanische Notar direkt im Anschluss an den bei ihm vollzogenen Erwerb, eine telematische Kommunikation an das Grundbuchamt über den Wechsel des Eigentümers und dieser ist somit in den nächsten 60 Tagen vor einem doppelten Verkauf geschützt, da der Gute Glaube des Grundbuches auch auf Mallorca gilt. In das Grundbuch eingetragen werden, kann ausschließlich die per öffentlicher Urkunde erworbene Immobilie. Schon aus diesem Grund ist der notarielle Erwerb dringend anzuraten.
Ebenso wichtig ist es, im Anschluss an den Kauf der Wohnung oder des Hauses, die Steuern richtig abzuführen. Denn diese sind ebenfalls eine Grundvoraussetzung dafür, dass der Eigentumswechsel in das Grundbuch eingetragen wird. Die hier einzuhaltenden Fristen betragen 30 Tage ab dem Kauf.
Vor dem Kauf sollte man immer, zumindest in Kurzform, die rechtliche Situation der Immobilie überprüfen lassen. Hierzu ist es wichtig, die Daten des Katasteramtes, des Grundbuchamtes und ggf. der Neubauerklärung (im Falle von neu errichteten Immobilien) miteinander zu vergleichen. Weiterhin sollte auf das Aushändigen der Bewohnbarkeitsbescheinigung („cédula de habitabilidad“) bestanden werden, denn diese ist eine Grundvoraussetzung, damit Zulieferer von Strom, Wasser, etc. Verträge mit Ihnen als neuem Eigentümer abschließen dürfen.
Der Immobilienkauf auf Mallorca ist kein Buch mit sieben Siegeln. Bei richtiger Beratung macht Ihnen ihr Investment in Spanien Freude.