Das neue spanische Gesetz über Immobilienkredite
Im Rahmen des am 16. März 2019 im spanischen Staatsanzeiger veröffentlichen Gesetzes über Immobilienkredite (Ley de Crédito Inmobiliario), welches die EU-Richtlinie 2014/17/EU in nationales Recht umsetzt und am 16. Juni 2019 in Kraft getreten ist, lohnt sich ein näherer Blick auch auf die durch das Gesetz etablierten Verhaltens- und Vergütungsregeln für Banken und andere Darlehensgeber, sowie Kreditvermittler.
Diese Regelungen dienen vornehmlich dem Schutz des Verbrauchers und sollen Missbrauch, unangemessenes Eigeninteresse und unverantwortliches Verhalten zwischen den am spanischen Immobilienmarkt teilnehmenden Personen verhindern. In Spanien wird ab sofort von dem Partner der Kreditbeziehung, der mehr Kenntnis der über die Materie hat und die Geschäftsbeziehung gewöhnlich dominiert, ein Extra an Verantwortung in seinem Verhalten gegenüber dem Darlehensnehmer verlangt.
Die neuen Verhaltensregeln im Rahmen der Kreditvergabe in Spanien
In Abschnitt zwei des Gesetzes werden Verhaltensregeln festgelegt, die darauf abzielen, dass der Verbraucher (gemeint ist der Darlehensnehmer, der ein spanisches Eigenheim finanziert) in einer Immobilienfinanzierung vollständig darauf vertrauen kann, professionell und verantwortungsbewusst beraten zu werden. Speziell hervorzuheben sind hier die Artikel 16-19 des neuen Gesetzes. Der Darlehensnehmer soll nur noch Kaufinformationen für Produkte vorgelegt bekommen, die auch tatsächlich seinem Profil entsprechen.
Das neue „Cross selling“ Verbot
Das neue Gesetz sieht ein „Cross selling“ Verbot vor, wonach in Spanien ab sofort der verpflichtende Verkauf von anderen Produkten zusammen mit dem Kreditprodukt untersagt ist, sprich, der Kreditvertrag muss auch einzeln als Produkt angeboten werden.
Auswahl und Vergütung der spanischen Bankmitarbeiter
Darüber hinaus ist die Vergütung der spanischen Bankmitarbeiter und auch der Vermittler derart zu gestalten, dass diese keine erhöhten Risiken eingehen, nur um zum Abschluss zu kommen und die Anzahl der Abschlüsse oder der angebotene Zinssatz nicht der ausschlaggebende Faktor in Bezug auf ihre Vergütung ist. Ebenso ist das Personal mit größter Sorgfalt und nach Kriterien auszusuchen, die eine professionelle und ethische Beratung sicherstellen. Dies gilt auch für Vermittler von spanischen Kreditgeschäften. Der Darlehensgeber ist verantwortlich für die sorgsame Auswahl seiner Mitarbeiter und Vermittler, jedoch liegt die Kompetenz zur Kontrolle bei der jeweils zuständigen spanischen Behörde und der Darlehensgeber haftet gegenüber den Behörden für die Auswahl der Mitarbeiter und Vermittler (Art. 33). Weiterhin müssen diese eine entsprechende Berufshaftpflicht abschließen oder eine Bankbürgschaft in ausreichender Höhe zum Abdecken der möglichen Haftungssumme hinterlegen (Art. 36). Die Standards, die es hier zu beachten gilt, werden gesondert durch ein königliches Gesetzesdekret geregelt werden.
Der spanische Kreditvermittler
Die Beaufsichtigung der Kreditvermittler und die zwingende Eintragung derselben in öffentliche Register, sowie die Verwaltung des jeweiligen Registers erfolgt durch die Banco de España oder das zuständige Organ der jeweiligen Autonomieregion. (Artt. 28,29, 33). Die Informationen, die im Register einzutragen sind, sind der Öffentlichkeit zugänglich und müssen gratis online zur Verfügung gestellt und jederzeit aktualisiert werden (Art. 31).
Es bleibt abzuwarten, wie einige der vorstehenden Punkte gesetzlich weiter ausgearbeitet werden und welchen Effekt diese auf die Praxis haben.
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