Am 3. Juni 2021 trat das neue Königliche Dekret Nummer 390/2021 vom 1. Juni 2021 in Kraft, mit dem der Energieausweis für Gebäude oder Teile von Gebäuden neu geregelt wird. Der Gesetzgeber hat die europäische Richtline 2018/844 des europäischen Parlamentes und Rates vom 30. Mai 2018 zum Anlass genommen, die Vorgängervorschrift aus dem Jahre 2013 zu novellieren und außer Kraft zu setzen.

Der vorliegende Beitrag stellt einfach und übersichtlich den Ablauf und die wichtigsten Aspekte im Zusammenhang mit einem in Spanien stattfindenden Immobilienvollstreckungsverfahren dar, ohne hierbei Anspruch auf Vollständigkeit zu erheben. Da gerade auch in nächster Zeit mit einer Zunahme von Immobilienerwerben aus der Zwangsversteigerung heraus zu rechnen sein wird, ist ein genaues Verständnis zum Ablauf eines solches Verfahrens von höchster Bedeutung in der Praxis.

Die wichtigsten Aspekte

In der Regel wird bereits im Arras-Vertrag vereinbart, dass die durch die Erteilung der öffentlichen Kaufvertragsurkunde und deren Eintragung im Eigentumsregister entstehenden Kosten, komplett von dem Käufer getragen werden, allerdings kann auch hier vereinbart werden, dass bspw. nur im Hinblick auf die Notarkosten, ein Split erfolgt bzw. eine Verteilung „laut Gesetz“.

Aufgrund der aktuellen Gesetzeslage ist es für den Erwerb von Immobilien durch Ausländer zwingend erforderlich, eine so genannte Ausländeridentifikations-Nummer (Número de Identificación de Extranjeros, N.I.E.) einzuholen, unabhängig davon, ob der Erwerber in Spanien lebt oder nicht.

Sobald der Verkäufer das Angebot eines Kaufinteressenten akzeptiert, wird bisweilen eine geringe Reservierungsgebühr gefordert, die sich in der Praxis bis auf ca. 5.000 Euro belaufen kann, damit der Verkäufer die ins Auge gefasste Liegenschaft eine Zeit lang vom Markt nimmt. Gleichzeitig wird eine schriftliche Reservierung, deren Wirksamkeit auf wenige Tage befristet ist, unterschrieben. Diese Reservierungsgebühr wird in der Regel nur bei Immobiliengeschäften (Verkauf oder Kauf einer Immobilie) verlangt, die über einen Makler laufen.

Bitcoin erreicht den spanischen Immobilien-Sektor: Der erste Immobilienkauf mit Bitcoins wurde durchgeführt

Der anhaltende Aufschwung der spanischen Wirtschaft lässt sich vor allem am spanischen Immobilienmarkt erkennen:

Grundlage: Die Eintragung einer Immobilie im Eigentumsregister (Grundbuch) ist in Spanien zwar nicht obligatorisch und somit auch nicht rechtsbegründend. Dennoch ist eine Eintragung auch in Spanien von übergeordneter Bedeutung für den Eigentümer, denn nur sie schützt ihn von unberechtigten Belastungen und Verfügungen über die Immobilie.

Bodenklauseln in spanischen Hypotheken sind laut der EuGH-Entscheidung vom 21. Dezember 2016 nun auch rückwirkend unwirksam

Mit dem Gesetz 19/2015 vom 29. Juli 2015 hat der katalanische Gesetzgeber zwei neue Alternativen zum Eigentumserwerb an Immobilen in das 5. Buch des katalanischen Zivilgesetzbuchs eingeführt. Durch das neue Gesetz werden mit den Rechtsfiguren des zeitlich beschränkten Eigentums („propiedad temporal“) sowie des geteiltes Eigentums („propiedad compartida“) zwei bisher in Spanien nicht geregelte Möglichkeiten zum Eigentumserwerb erstmals gesetzlich normiert.

Alle spanischen Kapitalgesellschaften, welche größere Geschäfte im Zusammenhang mit Aktiva durchführen, müssen sich seit dem vergangenen Dezember nach dem neuen Gesetz 31/2014 richten, welches das bisherige Kapitalgesellschaftsgesetz hinsichtlich der Optimierung der Unternehmensführung modifiziert. Dieses weist der Haupt- bzw. der Gesellschafterversammlung der Kapitalgesellschaften diesbezüglich eine neue rechtliche Zuständigkeit zu.

Über eine Übertragung der wesentlichen Vermögenswerte einer Gesellschaft, also gerade auch von Immobiliarvermögen, muss nach neuer gesetzlicher Regelung die Gesellschafter- bzw. Hauptversammlung entscheiden.

Der spanische Tribunal Supremo (oberstes spanisches Zivilgericht) hat in seiner Entscheidung vom 18. März 2014 einen Notar aufgrund von Unregelmäßigkeiten bei der Abfrage von bestehenden Lasten im Rahmen eines spanischen Grundstücksverkehrsgeschäfts zur Zahlung von Schadensersatz verurteilt.

Nachdem Spanien seit Ende der neunziger Jahre einen nahezu unbeschreiblichen Immobilienboom durchlebt hatte, ist der Markt nach sechs Jahren Durststrecke, im ersten Quartal 2014 wieder auf dem Tiefpunkt angekommen. Immobilien sind in Spanien derzeit so preiswert wie schon lange nicht mehr. Der akkumulierte Preisverfall seit dem Platzen der Immobilienblase Ende 2007 beträgt spanienweit im Schnitt 40 %.