Laut dem sogenannten „Aval-Gesetzes“ Nr. 57/68 (Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas) hat der Empfänger von Vorauszahlungen beim Wohnungsbau in Spanien eine gesetzliche Pflicht, für die Anzahlungen entweder ein Sonderkonto zu errichten und eine mögliche Rückerstattung der geleisteten Anzahlungen durch den Abschluss einer entsprechenden Bankbürgschaft oder einer Kautionsversicherung zu gewährleisten.
Geklagt hatten die Genossenschaftler einer spanischen Baugenossenschaft, die als Bauträger agierte und einen Vertrag zur Errichtung und zum Erwerb von Wohnungseinheiten abgeschlossen und dafür entsprechende Anzahlungen auf das Konto der Bank geleistet hatten, die dann später auf das Konto einer anderen Bank weiter geleitet wurden. Weder das erste noch das zweite Kreditinstitut hatte den Bauträger zum Abschluss einer Bankbürgschaft oder Versicherung aufgefordert, mit der Folge, dass die besagten Käuferanzahlungen für den Fall der Nichtdurchführung des Bauprojekts bzw. Baustopp weder von einer Versicherung noch von einer Bankgarantie gedeckt waren. Da der Bau später nicht rechtzeitig fertig gestellt wurde, hatten die Kläger ihre Mitgliedschaft in der Genossenschaft gekündigt und die Erstattung der bereits geleisteten Anzahlungen verlangt.
Das Landgericht Burgos hat nun die Genossenschaft und die beiden Banken gesamtschuldnerisch zur Erstattung der von den Genossenschaftern für den Wohnungsbau geleisteten Anzahlungen verurteilt, weil die Banken gemäß Art. 1.2 des spanischen „Aval-Gesetzes“ eine gesetzliche Pflicht haben, eine entsprechende Bankbürgschaft oder einen Versicherungsabschluss für die geleisteten Anzahlungen zu verlangen. Die beiden Banken, die bei der Abwicklung des Projektes mitgewirkt hatten, hätten auch von der Genossenschaft zum Zeitpunkt der Einzahlung der Gelder auf ein Sonderkonto verlangen müssen, dass diese eine Bankbürgschaft für die geleisteten Zahlungen abschließt.
Seine Entscheidung stützt das Landgericht auf Art. 1.2 „Aval Gesetz“, der im Wesentlichen Folgendes regelt.
Natürliche oder juristische Personen, die Wohnungsbau betreiben, der nicht aus öffentlichen Mitteln finanziert ist und der für den Wohnsitz oder eine Familienwohnung – entweder dauerhaft oder aber nur vorübergehend (Urlaubsresidenz) – bestimmt ist und welche beabsichtigen, von den Käufern vor oder während der Bauphase Geldbeträge zu erhalten, haben folgende Bedingungen zu erfüllen:
Erstens: Abschluss einer Garantie zwecks möglicher Erstattung der Anzahlungen, verzinst in Höhe von 6% jährlich, mittels eines Versicherungsvertrages oder einer Bankbürgschaft für den Fall, dass mit dem Bau nicht begonnen oder dieser gleich aus welchem Grund nicht innerhalb der vereinbarten Frist erfolgreich zu Ende geführt wird.
Zweitens: Derartige Anzahlungen müssen auf ein Sonderkonto geleistet werden, welches von den anderen Geldmitteln des Bauträgers getrennt zu führen ist und über die der Bauträger ausschließlich zum Zwecke des Wohnungsbaus verfügen kann. Für die Eröffnung von solchen Konten oder Depots verlangt das Kreditinstitut, unter ihrer Verantwortung, eine Garantie, welche die unter Erstens genannten Anzahlungen absichert.
Aufgrund dieser Bestimmungen kommt das Landgericht zu der Feststellung, dass dann eine Haftung aller Kreditinstitute begründet wird, bei denen die Anzahlungen geleistet wurden, wenn diese vom Bauträger keine entsprechende Versicherung oder Bankgarantie verlangt haben. Dies wird insbesondere auf die Formulierung „unter ihrer Verantwortung“ zurück geführt, die laut dem Urteil keinen anderen Schluss zulässt. Bereits im Zeitpunkt der Kontoeröffnung oder des Depots muss eine Bankgarantie oder Versicherungspolice verlangt werden. Wenn die Bank dies unterlässt oder ein solches Konto eröffnet, obwohl keine Garantie vorliegt, muss sie auch den Schaden tragen, der für diejenige Person entsteht, welche entsprechende Anzahlungen geleistet hat und anderenfalls Begünstigte dieser Garantie gewesen wäre.
Die Haftung selbst entsteht nicht im Zeitpunkt der bloßen Kontoeröffnung ohne Bankbürgschaft, sondern sobald der Käufer seine Anzahlungen zurück verlangt und die Rückerstattung wegen fehlender Garantie nicht verwirklicht werden kann.
Die Bankenhaftung entfällt auch nicht dadurch, dass kein Sonderkonto eingerichtet war, wie im vorliegenden Fall. Ein Sonderkonto definiert sich in erster Linie durch die Herkunft der Geldmittel und deren Zweckbestimmung. Selbst wenn kein Sonderkonto vorliegt, weil sich die Geldmittel des Bauträgers oder verschiedene Zahlungen auf dem Konto letztlich vermischt haben, befreit dies das Kreditinstitut nicht von seiner Haftung. Würde man hier einer anderen Interpretation folgen, würde dies bedeuten, dass das Kreditinstitut, das die mangelnde Kontrolle über die Herkunft und Zielbestimmung der Gelder habe, sich aus der Haftung hätte befreien können. Für das Kreditinstitut sei auch nachvollziehbar gewesen, dass es sich bei den einbezahlten Geldern um Anzahlungen für die Finanzierung des Wohnungsbaus gehandelt habe.
Für die gesamtschuldnerische Haftung spiele es auch keine Rolle, dass die Anzahlungen zunächst bei der Liberbank einbezahlt und dann später an die Caixabank weiter geleitet wurden; anderenfalls wäre eine Haftung nachfolgender Banken überhaupt nicht existent und könnte durch die einfache Weiterleitung der Anzahlungen an eine zweite Bank ausgeschlossen werden.
Darüber hinaus bestehe die Haftung der ersten Bank fort und könne auch nicht durch die Weiterleitung der Gelder an eine zweite Bank entfallen. Grund dafür sei, dass zum erforderlichen Zeitpunkt, d.h. bereits bei der Einzahlung der Gelder, die erste Bank keine Bankgarantie oder Versicherung verlangt habe. Beide Banken hätten aber eine solche Garantie verlangen müssen, sodass für die Genossenschaftler keine Nachteile entstehen hätten können, wenn sie später die Rückerstattung der Anzahlungen fordern.
Nach unserem Dafürhalten ist die Entscheidung des LG Burgos durchaus sachgerecht, denn all zu oft wurde in Spanien in der Vergangenheit der gesetzlich vorgesehene Käuferschutz vernachlässigt. Dass hier nun die Banken mit einbezogen werden, kommt letztlich auch ausländischen Käufern von Ferienimmobilien in Spanien zugute.